一、批復(fù)

根據(jù)江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司第三屆董事會(huì)第125次會(huì)議決議通過的《江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司部分國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓暨改革方案》。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)選聘方式

直接委托

三、評(píng)估機(jī)構(gòu)

機(jī)構(gòu)名稱：中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)有限公司

 辦公地址：北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街28號(hào)凱晨世貿(mào)中心東座F4層939室

法定代表人：胡智

批準(zhǔn)文號(hào)：京財(cái)資評(píng)備[2021]0085號(hào)

資產(chǎn)評(píng)估范圍：從事各類單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估、市場(chǎng)所需的其他資產(chǎn)評(píng)估或者項(xiàng)目評(píng)估；證券、期貨相關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）

四、評(píng)估師資質(zhì)

1.胡雪瑩    32210184

2.魏龍      32190132

五、評(píng)估程序履行情況

（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段

1、2021年8月上旬，委托人召集本項(xiàng)目各中介協(xié)調(diào)會(huì)，有關(guān)各方就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。

2、配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。

（二）現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段

項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為2021年8月5日至2021年8月16日。主要工作如下：

1、聽取委托人和被評(píng)估單位有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況。

2、對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。

3、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了抽查核實(shí)。

4、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

5、根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法。

6、對(duì)主要設(shè)備，查閱了購置合同及技術(shù)資料；對(duì)通用設(shè)備，主要通過市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資料。

7、對(duì)企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)企業(yè)提供的未來年度收益的預(yù)測(cè)進(jìn)行核實(shí)。

8、對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評(píng)估測(cè)算。

（三）評(píng)估匯總階段

2021年8月17日至8月27日對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估及負(fù)債審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。

（四）提交報(bào)告階段

在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，與委托人就評(píng)估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

本階段的工作時(shí)間為2021年8月27日至9月16日。

六、評(píng)估報(bào)告摘要

（一）評(píng)估目的是根據(jù)《江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司第三屆董事會(huì)第125次會(huì)議決議》就江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司擬進(jìn)行混合所有制改革，分公司不參與本次改革改制，為此需進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，為委托人相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。

（二）評(píng)估對(duì)象是剔除分公司資產(chǎn)及負(fù)債后的江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益。

（三）評(píng)估范圍為剔除分公司資產(chǎn)及負(fù)債后的江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司在基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。

七、特別事項(xiàng)說明

在評(píng)估過程中已發(fā)現(xiàn)可能影響評(píng)估結(jié)論，但非評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算的有關(guān)事項(xiàng)：

（一）產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)

此次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)。

（二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素

2021年6月9日，江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院出具《民事判決書》（（2021）蘇0106民初2813號(hào)），對(duì)原告彭素芹與被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛一案做出判決，一審認(rèn)為：一、原告彭素芹與被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司勞動(dòng)關(guān)系于2020年10月解除；二、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹醫(yī)療費(fèi)（含器具費(fèi)）2713.58元、護(hù)理費(fèi)7200元；三、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹停工留薪期工資25872.76元；四、被告江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告彭素芹2019年年休假工資1565.76元；五、駁回原告彭素芹的其他訴訟請(qǐng)求。原告在判決書送達(dá)十五日內(nèi)提交了上訴狀，請(qǐng)求判令（2021）蘇0106民初2813號(hào)民事判決書改判。截至基準(zhǔn)日二審尚未開庭。農(nóng)墾物業(yè)對(duì)一審判決中的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入預(yù)計(jì)負(fù)債，本次評(píng)估按核實(shí)后的該事項(xiàng)預(yù)計(jì)負(fù)債賬面值確定評(píng)估值，未考慮基準(zhǔn)日后二審判決對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債可能形成的影響。提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。

（三）抵押擔(dān)保事項(xiàng)

此次評(píng)估未發(fā)現(xiàn)抵押擔(dān)保事項(xiàng)。

（四）重大期后事項(xiàng)

此次評(píng)估無重大期后事項(xiàng)。

（五）其他需要說明的事項(xiàng)

1、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大程度上，依賴于委托人及被評(píng)估單位提供的有關(guān)資料。因此，評(píng)估工作是以委托人及被評(píng)估單位提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。

2、評(píng)估過程中，評(píng)估人員觀察所評(píng)估設(shè)備的外貌，在盡可能的情況下察看了設(shè)備的保養(yǎng)情況和使用情況，未進(jìn)行任何結(jié)構(gòu)和材質(zhì)測(cè)試。在對(duì)設(shè)備進(jìn)行勘察時(shí)，因檢測(cè)手段限制及部分設(shè)備正在運(yùn)行等原因，主要依賴于評(píng)估人員的外觀觀察和被評(píng)估單位提供的近期檢測(cè)資料及向有關(guān)操作使用人員的詢問情況等判斷設(shè)備狀況。

3、本次評(píng)估范圍及采用的由委托人和被評(píng)估單位提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，委托人和被評(píng)估單位對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。

4、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托人和被評(píng)估單位提供，委托人和被評(píng)估單位對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

5、評(píng)估機(jī)構(gòu)獲得的被評(píng)估單位盈利預(yù)測(cè)是本評(píng)估報(bào)告收益法的基礎(chǔ)。評(píng)估師對(duì)該盈利預(yù)測(cè)進(jìn)行了必要的調(diào)查、分析、判斷，經(jīng)過與被評(píng)估單位及管理層多次討論，被評(píng)估單位進(jìn)一步修正、完善后，評(píng)估機(jī)構(gòu)采信了被評(píng)估單位盈利預(yù)測(cè)的相關(guān)數(shù)據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被評(píng)估單位盈利預(yù)測(cè)的利用，不是對(duì)評(píng)估對(duì)象未來盈利能力的保證。

6、評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

7、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：

（1）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；

（2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；

（3）對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

八、評(píng)估結(jié)論

基于被評(píng)估單位及企業(yè)管理層對(duì)未來發(fā)展趨勢(shì)的判斷及經(jīng)營規(guī)劃，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)農(nóng)墾物業(yè)股東全部權(quán)益在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年6月30日的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。得出如下結(jié)論：

（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論

資產(chǎn)賬面值2,666.03萬元，評(píng)估值2,694.67萬元，評(píng)估增值28.64萬元，增值率1.07%。

負(fù)債賬面值1,552.44萬元，評(píng)估值1,552.44萬元，評(píng)估無增減值。

凈資產(chǎn)賬面值1,113.62萬元，評(píng)估值1,142.26萬元，評(píng)估增值28.64萬元，增值率2.57%。

各類資產(chǎn)評(píng)估情況見下表：

資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表

評(píng)估基準(zhǔn)日：2021年6月30日

被評(píng)估單位：江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司                             金額單位：人民幣萬元

（二）收益法評(píng)估結(jié)論

經(jīng)實(shí)施核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）對(duì)企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日2021年6月30日的凈資產(chǎn)賬面值為1,113.62萬元，評(píng)估后的股東全部權(quán)益價(jià)值為1,138.07萬元，評(píng)估增值24.45萬元，增值率2.20%。

（三）評(píng)估結(jié)果分析及最終評(píng)估結(jié)論

1、評(píng)估結(jié)果的差異分析

本次評(píng)估采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為1,138.07萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值1,142.26萬元低4.19萬元，差異率為0.37%。兩種評(píng)估方法差異情況的分析：

1、資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以農(nóng)墾物業(yè)資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化；

2、收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種因素的影響。

2、評(píng)估結(jié)果的選取

資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國民經(jīng)濟(jì)的變化而變化；而收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的產(chǎn)出能力（獲利能力）的大小。農(nóng)墾物業(yè)利潤主要來源于物業(yè)管理和餐飲服務(wù)業(yè)務(wù)，部分項(xiàng)目需要通過招投標(biāo)獲得，由于物業(yè)管理行業(yè)公司眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來收益存在很大不確定性，且兩種方法結(jié)論差異很小，故本次選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)論。以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果，得到江蘇省農(nóng)墾物業(yè)管理有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值為1,142.26萬元。

九、評(píng)估資料査閱方式

在委托方相關(guān)人員的配合下，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并與委托方相關(guān)人員核對(duì)確認(rèn)；

中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)制定的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》及具體評(píng)估準(zhǔn)則。

相關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬證明、有關(guān)會(huì)計(jì)資料及該委評(píng)資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)拍攝資料等。

十、公示反饋意見收集及處理方式

意見收集單位：江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司

聯(lián)系電話:025-57716506

處理方式：與評(píng)估機(jī)構(gòu)溝通并答復(fù)。

十一、公示期

2021年9月23日至2021年9月30日。

江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司

                               2021年9月22日